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拆迁置换房产捐赠给直系亲属再转让涉及哪些税

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基本情况

A市于2013年开始实施旧城改建拆迁户搬迁补偿款支付按照国有土地上房屋征收与补偿条例等文件规定执行2014年3月15日该市拆迁户自然人甲与某房产公司签订拆迁置换协议甲被拆迁的私宅小楼共三层面积360平方米房产证上产权人为甲市场价1200万元现与房产公司约定拆迁后房产公司用在该地块上开发的楼盘中的两套住宅非普通住宅一套商铺共计360平方米置换甲被拆迁的私宅该住宅市场价300万元/套商铺市场价600万元均为毛胚房双方约定不再涉及补价甲一家三口妻子与甲子根据原协议约定在房屋置换时房产公司将两套住宅?#30452;?#33853;甲与甲妻名下商铺落甲子未年满18周岁名下后甲为了少交要求房产公司于2014年3月28日将住宅及商铺均先落于甲的名下 2014年4月3日甲再将其中一套住宅赠与妻子将商铺赠与甲子并于当日办理房屋产权变更登记2014年5月甲子及其妻开始对住宅及商铺进行装修每套装修费用30万元

目前甲一家三口拟?#20973;?#28595;大利亚若甲妻与甲子拟于2016年4月1日将住宅商铺对外转让

请问

在上述房屋拆迁置换甲妻与甲子受赠房屋及未来对外转让过程中依据现行自然人甲甲妻与甲子涉及哪些A市契税税率为3%

案例解析

本例涉及契税土地等多个税种而且在整个业务中拆迁置换房屋产权人是甲还是甲妻与甲子对外转让时住宅与商铺以及购房时间的认定等问题?#35760;?#28041;到不同的税收待遇现对拆迁置换受赠房屋对外转让三个?#26041;?#28041;及的税收问题逐一分析如下

一拆迁置换

1.营业税

根据国家总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知国税函2008277号规定“人将土地使用权归还给土地所有者时只要出具县级含以?#31995;?#26041;人民政府收回土地使用权的正式文件无论支付征地补偿费的?#24335;?#26469;?#35789;?#21542;为政府?#24335;w?#35813;行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为按照国家税务总局关于印发营业税税目注释试行稿的通知国税发1993149号规定不征收营业税”甲取得的置换房屋其实质是房产公司用房产抵拆迁补偿费因此对甲不征收营业税

国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复国税函[2007]969号规定“国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者根据营业税税目注释试行稿国税发[1993]149号的规定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税因此对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权并按照中华人民共和国土地管理法规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物包括不动产的补偿费不征收营业税”

2.

根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条及其实施细则第十一条规定因城市实施规划国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权免征土地增值税

3.个人所得税

根据财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有?#29031;?#31574;的通知财税200545号规定“对被拆迁?#31246;?#29031;国家有关城镇房屋拆迁管理办定的标准取得的拆迁补偿款免征个人所得税”甲取得拆迁置换房屋免征个人所得税

4.契税

根据财政部国家税务总局关于企业以售后回租方式进行等有关契税政策的通知财税201282号第三条规定“?#29992;?#22240;个人房屋被征收而选择房屋产权调换并且不缴纳房屋产权调换差价的对新换房屋免征契税缴纳房屋产权调换差价的对差价部分按规定征收契税”本案中房产公司与甲的拆迁房屋置换不涉及补价因此房产公司将住宅及商铺过户给甲时甲免征契税

如果房产公司将置换房屋直接过户给甲甲?#19978;?#21463;免征契税但如果直接过户给甲妻和甲子因甲妻甲子并非原拆迁房屋的产权所有人应理解为甲将房产捐赠给甲妻甲子根据中华人民共和国契税暂行条例第二条规定受赠房产需缴纳契税

鉴于财政部国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知财税20144号规定“在婚姻关系存续期间房屋土地权属原归夫妻一方所有变更为夫妻双方共有或另一方所有的或者房屋土地权属原归夫妻双方共有变更为其中一方所有的或者房屋土地权属原归夫妻双方共有双方约定变更共有份额的免征契税”本例房产过户给甲后甲将其中一套住宅权属变更为其妻免征契税但甲将房产权属过户给其子则需要缴纳契税

需要?#24471;?#30340;是财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易?#26041;?#22865;税个人所得税优惠政策的通知财税201094号规定“对个人购买普通住房且该住房属于家庭成员范围包括购房人配?#23478;?#21450;未成年?#20248;?#19979;同唯一住房的减半征收契税对个人购买90平方米及以下普通住房且该住房属于家庭唯一住房的减按1%税率征收契税”由于甲子未成年与甲甲妻属于同一家庭且受赠的是商铺故不能享受契税优惠甲子应纳契税18万元600×3%=18万元

5.印花税

财政部国家税务总局关于调整房地产交易?#26041;?#31246;?#29031;?#31574;的通知财税2008137号规定“对个人销售或购买住房暂免征收印花税”根据该规定拆迁置换的两套住宅免征印花税拆迁置换的商铺应当贴花并依据财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知财税2006162号按照“产权转移书据”征收万分之五的印花税

二房屋捐赠

1.营业税

根据财政部国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干政策的通知财税2009111号第二条第二项规定无偿赠与配偶?#25913;优?#31062;?#25913;?#22806;祖?#25913;?#23385;?#20248;?#22806;孙?#20248;值?#22992;妹不动产土地使用权的暂免征收营业税因此甲将住宅及商铺赠与其妻其子甲免征营业税

根据国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知国税发2006144号规定个人向他人无偿赠与不动产除继承和遗产处分外在办理营业税免税申请?#20013;?#26102;应向税务机关提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”或持双方共同办理的“赠与合同公证书”等赠与公证材料2014年4月3日甲某将房产赠与妻子甲子时需按前述规定准备相关资料该条款现已被国家税务总局关于简化个人无偿赠与不动产土地使用权免征营业税?#20013;?#30340;公告国家税务总局公告2015年第50号废止自2015年7月1日起个人以离婚财产分割赠与特定亲属赠与抚养人或赡养人方式无偿赠与不动产土地使用权符合财税2009111号第二条免征营业税规定的在办理营业税免税?#20013;?#26102;无需提供房产所有人“赠与公证书”受赠人“接受赠与公证书”或双方“赠与合同公证书”

2.个人所得税

根据财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知财税200978号第一条第一项规定房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶?#25913;优?#31062;?#25913;?#22806;祖?#25913;?#23385;?#20248;?#22806;孙?#20248;值?#22992;妹对当事双方不征收个人所得税因此甲将住宅及商铺赠与其妻其子三?#21496;?#20813;征个人所得税

3.土地增值税

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第二条“条例第二条所称的转让国有土地使用权地?#31995;?#24314;筑物及其附着物并取得收入是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为不包括?#32422;小?#36192;与方式无偿转让房地产的行为”财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048号第四条规定细则所称的“赠与”包括房产所有人土地使用权所有人将房屋产权土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的

根据上述规定?#33258;?#36192;与住宅及商铺时不涉及土地增值税

4.印花税

根据中华人民共和国印花税暂行条例实施细则第五条及财税[2008]137号文件规定甲将住宅赠与其妻双方免征印花税甲将商铺赠与其子双方均需按“产权转移书据”万分之五贴花

三对外转让

1.营业税

财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知财税201539号规定自2015年3月31日起个人将购买不足2年的住房对外销售的全额征收营业税个人将购买2年以上含2年的非普通住房对外销售的按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税个人将购买2年以上含2年的普通住房对外销售的免征营业税

甲于2014年3月28日取得置换的住宅非普通住宅于2014年4月3日将其中一套住宅赠与其妻子并于当日过户若其妻于2016年4月1日将该住宅对外转让甲妻是否?#19978;?#21463;满2年差额征收营业税呢根据国家税务总局关于房地产税?#29031;?#31574;执行中几个具体问题的通知国税发2005172号第四条规定“个人将通过受赠继?#23567;?#31163;婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为也适用通知的有关规定其购房时间按发生受赠继?#23567;?#31163;婚财产分割行为前的购房时间确定其购房价格按发生受赠继?#23567;?#31163;婚财产分割行为前的购房原价确定个人需持其通过受赠继?#23567;?#31163;婚财产分割等非购买形式取?#31859;?#25151;的合法有效法律证明文书到地方税务部门办理相关?#20013;?rdquo;因此甲妻在计算购房时间是否满2年时自2014年3月28日起算符?#19979;?年的时间要求?#19978;?#21463;差额征收营业税依据财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知财税200316号规定单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价不含契税房产装修费用后的余额为营业额对于甲子而言对于其取得受赠商铺再转让的行为可按差额征收营业税问题是国税发[2006]144号文规定对个人无偿赠与不动产的税务机关不得向其发售发?#34987;?#32773;代为开具发票这样一来甲妻甲子因受赠房产无法取得发票按差额计算营业税无可供抵扣的税务发票?#24066;?#35201;全额征收营业税

2.土地增值税

根据财政部国家税务总局关于调整房地产交易?#26041;?#31246;?#29031;?#31574;的通知财税2008137号第三条规定“对个人销售住房暂免征收土地增值税”因此甲妻将受赠住宅转让给乙免征土地增值税

对于甲子转让受赠商铺的行为根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第二条财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048号第十条第十一条财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税200621号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号等文件计算缴纳土地增值税

3.个人所得税

国家税务总局关于个人转让房屋有关税?#29031;?#31649;问题的通知财税字1999278号第四条规定“对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得继续免征个人所得税”现甲妻与甲子转让房产时均未满5年因此不能享受免征个人所得税的优惠

财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知财税200978号第五条规定“受赠人转让受赠房屋的以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额为受赠人的应纳税所得额依法计征个人所得税受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入”以及国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知国税发2006108号第二条规定“对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时纳税人可凭原购房合同发票等有效凭证经税务机关审核后?#24066;?#20174;其转让收入中减除房屋原值转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”其中“合理费用”是指“纳税?#31246;?#29031;规定实际支付的住房装修费用住房贷款利息?#20013;?#36153;公证费等费用”

4.印花税

依据财税[2008]137号文甲妻将住宅对外转让免征印花税但甲子转让商铺需缴纳印花税

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